Rekord wszechczasów w sektorze inwestycyjnym na polskim rynku. Kapitał napływa z wielu stron świata

W 2018 roku najwyższy wolumen inwestycyjny przypadł na sektor biurowy. Właściciela zmieniło 45 budynków biurowych za ł?czn? kwotę ponad 2,75 mld euro, co stanowiło 38% całorocznego wolumenu inwestycyjnego.
W odróżnieniu od poprzedniego roku, w 2018 dominowały transakcje zawierane na rynku warszawskim, na który przypadło prawie 63% wolumenu inwestycyjnego z sektora biurowego. Inwestorzy byli zainteresowani różnorodnymi typami aktywów – wiod?cymi i tymi o niższej pozycji rynkowej, ale posiadaj?cymi potencjał rozwoju, obiektami starszymi i tymi dopiero dostarczonymi na rynek, biurowcami dużymi jak i małymi o charakterze butikowym. Nowych właścicieli pozyskały m.in. Proximo II, Spark C, Cedet (zawieraj?cy również komponent handlowy), Małachowski Square, kompleks Atrium Centrum, Plaza i Tower, Warsaw Spire C, Warta Tower, Skylight i Lumen, Marynarska Point II, UBC I i II, Pałac Jabłonowskich oraz Warsaw Spire A, w którym nabyto 50% udziałów. W minionym roku inwestorzy kierowali swoj? uwagę również na rynki regionalne. We Wrocławiu przedmiotem transakcji były np. Green2Day, West Link i Sagittarius Business House, w Krakowie np. High5ive, Moonoffice i 2 budynki Quattro Business Park, w Katowicach Silesia Business Park C i D, a w Łodzi np. Nowa Fabryczna. Istotnymi wydarzeniem rynkowym w 2018 r. był również zakup przez Revetas wraz z Goldman Sachs Asset Management węgierskiego TriGranitu od TPG Real Estate. Portfolio TriGranitu obejmuje już istniej?ce budynki biurowe oraz projekty w trakcie realizacji, zlokalizowane w Polsce i na Węgrzech.

W minionym roku ł?czny wolumen transakcji przeprowadzonych w sektorze nieruchomości handlowych był wyższy od poziomu z roku 2017 o 30% i wyniósł 2,5 mld euro, co stanowiło 34 proc. całorocznego wolumenu inwestycyjnego. Zakupem o najwyższej wartości, za nienotowan? wcześniej w Polsce kwotę ok. 1 mld euro, było nabycie przez grupę Chariot Top (konsorcjum stworzone Redefine, PIMCO i Oaktree) od Apollo Rida / Axa / Ares portfela 28 nieruchomości handlowych zlokalizowanych w całej Polsce (centra handlowe M1, Power Centre, wolnostoj?ce Auchan, Bi1 oraz Praktiker). Największa transakcja na pojedynczym obiekcie to przejęcie przez malezyjski Employees Provident Fund Galerii Katowickiej w Katowicach z r?k Meyer Bergman za ok. 300 mln euro. Ważnym wydarzeniem był również zakup za ponad 301 mln euro przez Atrium European Real Estate od CBRE GI   stołecznych budynków Wars, Sawa, Junior czyli dawnych domów towarowych usytuowanych w prestiżowej lokalizacji w ścisłym centrum Warszawy. Oprócz flagowych lokalizacji   kilkunastu najbardziej popularnych marek, jak np. Zara, Reserved, H&M, C&A, TK Maxx, CCC, Douglas, kompleks ten mieści również powierzchnię biurow?. W sektorze handlowym wyraźne jest zainteresowanie kupuj?cych małymi centrami i parkami handlowymi   o charakterze „centrum zakupów w s?siedztwie” zlokalizowanymi w miejscowościach o liczbie mieszkańców poniżej 100 tys.    

Segment hotelowy w 2018 r. przyci?gn?ł niższ? uwagę inwestorów generuj?c ok. 119 mln euro, co odpowiadało niecałym 2% wartości ubiegłorocznych transakcji.  

Rynek inwestycyjny będzie napędzany pozytywnymi wynikami gospodarczymi Polskiej gospodarki oraz cały czas atrakcyjnymi cenami naszych nieruchomości w kontekście cen na rynkach Europy Zachodniej. Prognozujemy, że zostanie utrzymane zainteresowanie nieruchomościami biurowymi, logistycznymi oraz przemysłowymi, w równym stopniu dla każdego z tych segmentów. Spodziewamy się natomiast   wzrostu ilości transakcji w sektorze nieruchomości hotelowych. Wyzwaniem będzie sytuacja większości operatorów handlowych w kontekście zmniejszaj?cej się ilości dni handlowych, a w konsekwencji spadku obrotów w stosunku do obowi?zuj?cych stawek czynszowych. Konsolidacja detalicznych sieci handlowych to również istotna kwestia. Ponadto z uwagi na fakt, iż Polski rynek inwestycyjny jest w ponad 90% zależny od inwestorów zagranicznych, kwestie postrzegania Polski na arenie międzynarodowej graj? równie istotn? rolę.

Mateusz Skubiszewski, Dyrektor, Dział Rynków Kapitałowych, BNP Paribas Real Estate Poland  

Na rynku miało miejsce kilka znacz?cych transakcji portfelowych. Dwie największe z nich zostały zrealizowane przez nowego gracza na polskim rynku inwestycyjnym. Singapurski fundusz Mapletree nabył od Hillwood i Prologis portfele obiektów magazynowych za ł?czn? kwotę ok. 581 mln euro. Nie należy zapominać jednak o jednej z najbardziej znacz?cych transakcji dotycz?cej pojedynczego aktywa, a mianowicie zakupu przez południowokoreański fundusz Vestas drugiego co do wielkości i najbardziej zaawansowanego technologicznie centrum logistycznego branży e-commerce w Europie. Jego operatorem jest jeden z największych liderów branży e-commerce – Amazon, który ze swojego centrum dystrybucyjnego pod Szczecinem prowadzi operacje na teren Niemiec. Jest to również transakcja, która została sfinalizowana przy poziomie stopy zwrotu nigdy wcześniej niespotykanym w tym sektorze

Piotr Goździewicz, Dyrektor, Dział Rynków Kapitałowych, BNP Paribas Real Estate Poland

Wysoki poziom atrakcyjności polskich nieruchomości w porównaniu z dojrzałymi rynkami Europy Zachodniej, wynikaj?cy z wyższych stóp kapitalizacji przy dostępności wysokiej klasy obiektów i stabilnym popycie ze strony najemców, wywołał wzmożon? aktywność kapitału z różnych rejonów świata. Podobnie jak w poprzednich latach,   gracze ze Stanów Zjednoczonych, Wielkiej Brytanii i Niemiec byli w gronie najbardziej aktywnych w Polsce w minionym roku. Spadła nieznacznie aktywności inwestorów z Południowej Afryki, natomiast obserwujemy ci?gle rosn?ce zainteresowanie kapitału z Azji (m.in. Korea Południowa, Singapur, Malezja), którego uwagę przykuwa stabilna sytuacja gospodarcza Polski, dobre prognozy i stosunkowo wysoki stopień płynności aktywów.

Wysoki poziom popytu inwestorów przełożył się wyraźnie na kompresję stóp kapitalizacji. Warszawski rynek powierzchni biurowych i handlowych odnotował znacz?ce obniżenie stóp kapitalizacji dla aktywów najwyższej jakości, które obecnie kształtuj? się na poziomie ok. 4,25% dla sektora handlowego i ok. 4,75% w sektorze biurowym. W przypadku wysokiej jakości powierzchni przemysłowych i logistycznych   wartość ta oscyluje ok. 6,25 – 6,50%, chociaż warto również podkreślić, że inwestorzy oferuj? ok. 5,25% za wyj?tkowe aktywa magazynowe   z zapewnionymi długoterminowymi umowami najmu, wynajęte przez operatorów z segmentu e-commerce.