Europa Środkowo-Wschodnia w centrum zainteresowań inwestorów

Na rynku nieruchomości komercyjnych Europy Środkowo-Wschodniej dominuj?c? pozycję zajmuj? inwestorzy europejscy, których udział w wolumenie transakcji wzrósł do 46% - jest to najwyższy poziom od 2010 roku. Trochę niższy udział w rynku maj? inwestorzy krajowi, którzy odpowiadaj? za 35% obrotów. Natomiast na graczy spoza Europy przypada tylko 19% wolumenu transakcji inwestycyjnych. W ostatnich pięciu latach obserwujemy znacz?cy wzrost inwestycji zagranicznych w stosunku do inwestycji krajowych.

Ponad połowę ł?cznego wolumenu obrotów w Europie Środkowo-Wschodniej stanowi? transakcje inwestycyjne w sektorze nieruchomości handlowych. W porównaniu z poprzednimi latami obiekty biurowe ciesz? się mniejszym zainteresowaniem. Liderem regionu s? Czechy, gdzie w nieruchomości handlowe i biurowe zainwestowano odpowiednio 1023 mln euro i 590 mln euro. Natomiast w sektorze magazynowym najwyższ? wartość transakcji inwestycyjnych odnotowano na Węgrzech – 305 mln euro.

Wartość transakcji inwestycyjnych w Europie Środkowo-Wschodniej w I poł. 2017 r. wg sektorów

W bież?cym roku sektor nieruchomości handlowych cieszył się największym zainteresowaniem inwestorów, o czym świadczy nie tylko ł?czny wolumen obrotów, lecz także wartość pojedynczych transakcji. W pierwszym półroczu w tym właśnie sektorze odnotowano trzy największe transakcje o ł?cznej wartości 1 mld euro.

Największe transakcje inwestycyjne dotycz?ce pojedynczych aktywów w Europie Środkowo-Wschodniej w I poł. 2017 r.

Duża aktywność inwestorów w sektorze nieruchomości handlowych świadczy o pozytywnych nastrojach konsumenckich. Z wyj?tkiem Rosji i Turcji, które nadal odczuwaj? skutki zawirowań gospodarczych i politycznych, sprzedaż detaliczna w regionie rośnie w tempie 5-6% rocznie (według Oxford Economics), przy czym w Polsce wzrośnie w bież?cym roku aż o 8%. W latach 2018-2024 dynamika wzrostu sprzedaży detalicznej może spowolnić do 3-4% rocznie.

Na rynku konsumenckim w Rosji nadal odczuwalne s? skutki kryzysu, ale inwestorzy wykorzystuj? spadek cen nieruchomości prognozuj?c, że w 2018 roku nast?pi ożywienie gospodarki.

W skali całego regionu najwięcej zainwestowano w Czechach (2,2 mld euro), a w dalszej kolejności w Rosji (1,6 mld euro) i Polsce (1,1 mld euro). W ostatnich pięciu latach znaczenie Rosji na rynkach kapitałowych zmalało, na czym zyskała Polska. Aktualne dane wskazuj? na względn? równowagę na rynku transakcji inwestycyjnych, gdzie dominuj?c? pozycję maj? wymienione wyżej trzy kraje, a na Węgry i Rumunię przypada wolumen wynosz?cy odpowiednio 0,9 mld euro i 0,7 mld euro.

Wolumen transakcji inwestycyjnych według krajów

Prognoza

Bior?c pod uwagę dynamiczny wzrost sprzedaży detalicznej i gospodarki w Europie Środkowo-Wschodniej, przewidujemy, że wolumen transakcji inwestycyjnych w bież?cym roku przekroczy poziom 17 mld euro i będzie wyższy od ubiegłorocznego. W kolejnych latach (2018-2020) wartość obrotów na rynku nieruchomości komercyjnych może wzrosn?ć do rekordowych 20 mld euro.

Ożywienie gospodarcze w Rosji i Turcji będzie głównym motorem napędowym wzrostu wolumenu transakcji inwestycyjnych ze względu na wielkość tych rynków.

Polska i Czechy pozostan? głównymi rynkami w regionie, ale pod względem dynamiki wzrostu aktywności inwestycyjnej wyprzedz? je Węgry i Rumunia.

W drugiej połowie roku wartość transakcji w sektorze nieruchomości biurowych może wzrosn?ć i osi?gn?ć wyższy poziom niż w sektorze handlowym. Świadczyć to będzie o optymistycznych prognozach dotycz?cych wzrostu gospodarczego i oraz dobrej sytuacji na rynku pracy w regionie.

Komentarz rynkowy – James Chapman, Partner Międzynarodowy, Rynki Kapitałowe w Europie Środkowo-Wschodniej, Cushman & Wakefield

W ci?gu minionych 12 miesięcy odnotowaliśmy kilka dużych transakcji. Na pocz?tku bież?cego roku uczestniczyliśmy m.in. w sprzedaży portfela nieruchomości handlowych i biurowych w Europie Środkowo-Wschodniej firmie CPI za kwotę blisko 700 mln euro. Transakcja ta dotyczyła 10 obiektów wysokiej klasy, zlokalizowanych w czterech krajach regionu. Z kolei na 1 mld euro oszacowano przejęcie Echo przez firmę Griffin, a następnie utworzenie i wprowadzenie na giełdę firmy Echo Polska Properties - to tylko dwa przykłady transakcji o bardzo dużej skali inwestycji, nawet jak na standardy globalne.

Europa Środkowo-Wschodnia jest istotnym beneficjentem międzynarodowych przepływów kapitałowych. Znacz?co wzrosła wartość kapitału z regionu Azji i Pacyfiku, czego dowodem s? zakupy sfinalizowane w Pradze przez CEFC, przejęcie platformy logistycznej P3 przez GIC za kwotę 2 mld euro, a także zakup przez CIC portfela Logicor, w tym aktywów za ok. 1 mld euro na terenie Europy Środkowo-Wschodniej. W całym regionie na rynku nieruchomości handlowych odnotowano znaczny wzrost aktywności inwestorów pochodz?cych z RPA, a wartość kapitału napływaj?cego z tamtej części świata może wzrosn?ć jeszcze bardziej w drugim półroczu 2017 r. dzięki wejściu do Polski nowych inwestorów, w tym m. in. GrowthPoint w ramach platformy GlobalWorth.

Jednak brak kapitału, pomimo tych pozytywnych trendów, wywiera presję na stopy kapitalizacji nieruchomości na rynkach drugorzędnych w sektorze centrów handlowych i logistycznych, a nawet w przypadku niektórych budynków biurowych w Warszawie. W ostatnich 18 miesi?cach wskaźnik ten dla wielu aktywów w wymienionych sektorach rynku pozostał na niezmienionym poziomie lub nawet wzrósł.

W następnych 12 miesi?cach sytuacja się zmieni wraz ze wzrostem aktywności inwestorów zachęconych optymalizacj? rynków najmu i brakiem kompresji stóp kapitalizacji.

Sektor nieruchomości biurowych w Polsce będzie głównym celem inwestorów ze względu na sytuację na rynku najmu. Zyskiwać będ? nowe nieruchomości oraz obiekty o ugruntowanej pozycji z niskim wskaźnikiem pustostanów, zapewniaj?ce dostęp do infrastruktury transportowej i innych udogodnień. Stwarza to możliwości realizacji strategii core i core plus, a arbitraż zadłużenia uzasadnia podejmowanie aktywności inwestycyjnej.

Rok 2017 upłynie pod znakiem bardzo dużych transakcji, które przełoż? się na rekordowe wyniki rynku inwestycyjnego. W Polsce sfinalizowane już zostały transakcje dotycz?ce obiektów Logicor, IKEA i CBRE GI, a niedługo nowego właściciela znajdzie portfel nieruchomości handlowych Metro szacowanych na ok. 1 mld euro. Kolejne duże przejęcia s? planowane także w sektorze biurowym i logistycznym. Przewidujemy, że w latach 2018-2020 wolumen obrotów osi?gnie jeszcze wyższy poziom dzięki alternatywnym inwestycjom zapewniaj?cym nowe możliwości coraz większej liczbie inwestorów wchodz?cych na rynek.

Do alternatywnych inwestycji zalicza się m.in. dynamicznie rozwijaj?ce się sektory takie jak budownictwo wielorodzinne i mieszkania dla studentów, dedykowane obiekty F&B oraz rozwi?zania dotycz?ce dystrybucji na ostatnim etapie łańcucha dostaw. Obserwujemy ponadto wzrost możliwości w zakresie dokapitalizowania funduszy, oferuj?cych odpowiednie platformy dla inwestorów wchodz?cych na rynek.

Wspomniane wyżej trendy rodz? nowe wyzwania, z którymi będzie musiała zmierzyć się cała branża nieruchomości. Rzeczoznawcy i inwestorzy będ? musieli ustalić nowe zasady dotycz?ce oceny strumieni przychodów z mniej przewidywalnych źródeł. Jednocześnie, wycena nieruchomości będzie musiała odzwierciedlać rosn?c? wartość aktywów, które spełniaj? zmieniaj?ce się oczekiwania uczestników rynku, szczególnie w zakresie stylu pracy, zakupów i spędzania wolnego czasu.

Europa Środkowo-Wschodnia wkracza w jeden z najciekawszych etapów od lat. Mamy rzeczywiste podstawy do optymizmu.

* Europa Środkowo-Wschodnia obejmuje Polskę, Słowację, Węgry, Czechy, Rosję i Turcję.

** Wartość ta uwzględnia nieruchomości biurowe, handlowe, magazynowe i obiekty hotelowe.

***