AKTUALNOŚCI


  • Skontaktuj się z nami

    Mariusz Kielich

    Kierownik ds. komunikacji i PR

    tel.: +48 (22) 690 68 95

    mariusz.kielich@ccifp.pl

     

     

    Kontakt

     

Uwagi Francusko-Polskiej Izby Gospodarczej do projektu ustawy o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących z dnia 15.03.2018r.

2018/03/28 Stanowiska CCIFP 

W imieniu członków Komitetu Nieruchomości, działającego przy Francusko-Polskiej Izbie Gospodarczej, pragniemy przedstawić najistotniejsze uwagi do projektu ustawy o do projektu ustawy o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących z dnia 15.03.2018r.

1. Art. 2 pkt 3) – wątpliwości budzi definicja inwestycji mieszkaniowej. Skoro ustawodawca określa minimalną liczbę mieszkań dla budynków wielorodzinnych, zbędne wydaje się ograniczenie w postaci budowy minimum dwóch budynków.

Proponujemy następującą modyfikację:

inwestycja mieszkaniowa – przedsięwzięcie obejmujące budowę, przebudowę lub zmianę sposobu użytkowania, w wyniku którego ma powstać mają powstać nie mniej niż dwa budynki mieszkalne wielorodzinne budynek wielorodzinny lub zespół budynków wielorodzinnych o łącznej liczbie lokali mieszkalnych nie mniejszej niż 50 lub nie mniej niż 25 budynków mieszkalnych jednorodzinnych wraz z urządzeniami budowlanymi z nimi związanymi oraz roboty budowlane niezbędne do obsługi oraz prawidłowego wykonania tych prac;

2. Art. 2 pkt 4 – powstaje wątpliwość:

a)   czy inwestycja towarzysząca nie powinna obejmować realizacji dróg wewnętrznych (projekt przewiduje realizację dróg publicznych). Realizacja drogi publicznej co do zasady jest zadaniem własnym zarządcy drogi publicznej. Jej wykonanie może zostać zlecone inwestorowi inwestycji niedrogowej, ale wydaje się, że w większości przypadków inwestor inwestycji mieszkaniowej będzie zainteresowany i zmuszony do wykonania dróg wewnętrznych. Zwrócić należy uwagę, iż zaliczanie dróg do dróg publicznych wymaga – zgodnie z przepisami ustawy o drogach publicznych – zachowania odpowiedniej procedury i spełnienia warunków.

b)   czy Specustawa zastępuje art. 16 z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (Dz.U. 1985 nr 14 poz. 60 z późn. zm.), na podstawie którego są zawierane umowy
z podmiotami publicznymi o realizację i przekazanie dróg publicznych wykonanych przez inwestora. Jeżeli ustawa miałaby stanowić nowy tryb realizacji dróg publicznych przez podmioty prywatne, to należałoby ten proces zdefiniować.

Ponadto, niejasne są zasady budowy infrastruktury towarzyszącej przez dewelopera, tj. czy jest to prawo czy obowiązek dewelopera?  

3. Art. 3 ust. 1 – propozycja przepisu nie wyjaśnia, jak należy traktować powierzchnię garażową w budynku. Przy ustaleniu, że 80% powierzchni wszystkich lokali w budynkach objętych inwestycją mieszkaniową ma być powierzchnią lokali mieszkalnych może się okazać, iż budynki nie będą mogły posiadać garaży podziemnych. Wydaje się, iż przy niektórych inwestycjach mieszkaniowych limit 80% powierzchni mieszkań może okazać się niewystarczający. Przykładowo, przy inwestycji obejmującej ok. 120 mieszkań, powierzchnia garażu może stanowić około 30-35% całkowitej powierzchni użytkowej budynku.

Rodzi się przy tym dodatkowa uwaga, dlaczego w przepisie pojawia się zwrot „oraz inwestycją towarzyszącą”. Wydaje się, że inwestycja towarzysząca, niebędąca realizacją budynków mieszkalnych, nie powinna wpływać na obliczenie limitu powierzchni lokali niemieszkalnych. Ponadto z art. 6 wynika, że inwestycja towarzysząca może stanowić niejako odrębną inwestycję, w związku z czym ten zapis tym bardziej budzi wątpliwości – jaki należy złożyć wniosek, czy w trybie Specustawy czy przepisów odrębnych?

Jednocześnie należy zauważyć, iż literalne brzmienie proponowanego przepisu wyłącza możliwość wyodrębnienia (czyli zapewne wydzielenia w rozumieniu przepisów o własności lokali) w inwestycjach mieszkaniowych oraz w inwestycjach towarzyszących innych części niż mieszkaniowe, handlowe lub usługowe. Czy w związku z powyższym istniała będzie możliwość realizacji garaży w budynkach i garaży wolnostojących?

4. Art. 3 ust. 2 – przepis wskazuje, czego nie wlicza się do powierzchni handlowej lub usługowej. Jednakże ust. 1 tego artykułu nakazuje obliczanie powierzchni użytkowej wszystkich lokali w inwestycji mieszkaniowej oraz w inwestycji towarzyszącej, jak również wyliczenie powierzchni mieszkaniowej. Należy przy tym wskazać, iż hala garażowa może stanowić oddzielny lokal. Ponadto, pojawia się pytanie, jak powyższe ma się do zapisu art. 3 ust. 1 dotyczącego proporcji – czy funkcje wymienione w art. 3 ust. 2 uwzględnia się w jej obliczaniu? Wyłączenie z powierzchni handlowej lub usługowej części powierzchni zmusza do zadania pytania, czy to oznacza, że tej powierzchni nie uwzględnia się również w powierzchni całkowitej?

5. Art. 4 ust. 1 – z proponowanego przepisu wynika, że na tym samym obszarze, w tym samym czasie, nie powinny być prowadzone dwie inwestycje. Należy sprecyzować, co się kryje pod pojęciem „pierwszeństwa” inwestycji szczególnych przewidzianych ustawami, o których mowa w pkt 1-9 Specustawy przed inwestycjami przewidzianymi Specustawą. Czy chodzi o faktyczną realizację, czy też o kolejność wystąpienia z wnioskiem, prowadzenia postępowania i wydania decyzji? W odniesieniu do inwestycji drogowych powstaje pytanie o ratio legis tego przepisu, tj. gdy inwestycja wymagać będzie odwrotnej kolejności (najpierw realizacji np. inwestycji towarzyszącej, a potem wykonania inwestycji drogowej na podstawie specustawy drogowej).  Jaki organ i na jakim etapie miałby przyznawać „pierwszeństwo”?

6. Art. 4 ust. 2 – należy doprecyzować, w jakiej formie udzielana jest zgoda na rozwiązanie kolizji – czy wystarczy forma pisemna? Ponadto, pojawia się pytanie, co w przypadku „złej woli” inwestora, który rozpoczął inwestycję i chce uniknąć konkurencji w sąsiedztwie, a także czy przewiduje się tryb zaskarżenia braku zgody?

7. Art. 6 ust. 2 – czy obszary kolejowe nie są traktowane jako inwestycje celu publicznego o znaczeniu ponadlokalnym? Wydaje się, że warto doprecyzować, że dotyczy to inwestycji ujętych w studium lub innych dokumentach planistycznych?

8. Art. 6 ust. 3 – ustawa nie precyzuje, w jaki sposób ustala się stan zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych na terenie gminy. Wydaje się, że w tego typu przepisach należy wyłączyć uznaniowość rozstrzygnięć. W związku z powyższym rekomenduje się wskazanie jasnych kryteriów odmowy zgody na realizację inwestycji niezgodnie z ustaleniami planu miejscowego.

9. Art. 6 ust. 7 – już dziś inwestycje są znacznie opóźniane przez nieuzasadnione oprotestowywanie wydawania decyzji, zarówno przez strony postępowania, jak i organy opiniujące. W naszej ocenie, zaproponowany tryb wydłuży postępowanie w nadmierny sposób.

10. Art. 6 ust. 9 i 10 – powstaje pytanie o charakter prawny uchwały rady gminy (w szczególności odmawiającej zgody) i przysługujące inwestorowi środki kontroli prawidłowości uchwały. Wydaje się, że ułatwienie inwestycji powinno podlegać kontroli np. w drodze możliwości złożenia skargi do sądu administracyjnego na uchwałę odmowną, co, jak się wydaje, nie jest możliwe na zasadach ogólnych, w związku z treścią art. 102 ustawy o samorządzie gminnym.

11. Art. 7 – pojawia się wątpliwość, czy decyzja w sprawie ustalenia lokalizacji inwestycji mieszkaniowej zastępuje obecnie wydawane decyzje o warunkach zabudowy.

Ponadto, projekt ponownie posługuje się niejasnym kryterium stanu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych w gminie, które należy doprecyzować. Skoro brak mieszkań uzasadnia potrzebę uchwalenia przepisów w postaci Specustawy, to wydaje się, że brak wystarczającej ilości mieszkań jest problemem globalnym, dotyczącym wszystkich gmin w Polsce. Zasadna jest rezygnacja z zapisów dających pole do uznaniowości decyzji.

12. Art. 11 ust. 1 – minimalna szerokość drogi wewnętrznej została określona w Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie:

  • § 14. 1. Do działek budowlanych oraz do budynków i urządzeń z nimi związanych należy zapewnić dojście i dojazd umożliwiający dostęp do drogi publicznej, odpowiednie do przeznaczenia i sposobu ich użytkowania oraz wymagań dotyczących ochrony przeciwpożarowej, określonych w przepisach odrębnych. Szerokość jezdni nie może być mniejsza niż 3 m.

2. Dopuszcza się zastosowanie dojścia i dojazdu do działek budowlanych w postaci ciągu pieszo-jezdnego, pod warunkiem że ma on szerokość nie mniejszą niż 5 m, umożliwiającą ruch pieszy oraz ruch i postój pojazdów.

3. Do budynku i urządzeń z nim związanych, wymagających dojazdów, funkcję tę mogą spełniać dojścia, pod warunkiem że ich szerokość nie będzie mniejsza niż 4,5 m.

Nakaz budowy drogi wewnętrznej o szerokości 6m wprowadza nieuzasadniony dualizm prawny i w związku z powyższym warunek, o którym mowa w tym przepisie powinien zostać usunięty.

13.   Art. 11 – należy wskazać w szczególności na brak określenia, jaki podmiot będzie uprawniony do oceny, czy spełnione zostały warunki wymienione w proponowanym przepisie oraz na podstawie jakich dokumentów (czy mogą to być np. warunki techniczne od gestorów mediów?)

Ponadto, skoro Specustawa ma za zadanie ułatwiać pozyskiwanie terenów pod inwestycje (z czym obecnie jest poważny problem) oraz ułatwić proces powstawania nowych budynków, to, w naszej ocenie, nie może eliminować terenów np. nieposiadających dostępu do drogi publicznej. Zapis, że dostęp stanowi też droga, która ma zostać wybudowana w trakcie realizacji inwestycji, eliminuje możliwość realizacji drogi na podstawie obowiązujących przepisów np. w ramach decyzji o warunkach zabudowy, decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego, czy decyzji zezwalającej na realizację inwestycji drogowej. Wszak wykonanie drogi publicznej ma być elementem tych inwestycji w ramach inwestycji towarzyszących. Sytuacja wygląda podobnie w odniesieniu do warunku dostępu do sieci wodociągowej i kanalizacyjnej, a także warunku odległości od przystanku publicznego transportu zbiorowego, szkoły, etc. Wystarczająca wydaje się zmiana konstrukcji przepisu na nakaz realizacji w ramach inwestycji towarzyszących odpowiednich inwestycji zapewniających spełnienie oczekiwanych wymogów infrastrukturalnych. Przykładem może być przepis art. 12 nakładający obowiązek sfinansowania części kosztów transportu publicznego, o ile zostałby on rozbudowany o obowiązek zapewnienia przez gminę takiego transportu.

Zupełnie niezrozumiałe jest natomiast przewidywanie w Specustawie wymogów dotyczących liczby kondygnacji budynków w ramach inwestycji przewidzianych Specustawą. Dlaczego nie miałby tego określać inwestor – posiadając stosowne decyzje wydane w ramach Specustawy?

Określenie maksymalnej liczby kondygnacji może rodzić sprzeczność z zasadami ładu przestrzennego oraz ograniczyć zasadność ekonomiczną takich inwestycji w mniejszych miejscowościach. Ponadto, dla tak niskich budynków nie ma obecnie obowiązku zapewniania wind osobowych, co może doprowadzić do powstawania budynków o bardzo niskim standardzie, z ograniczonym dostępem dla osób z niepełnosprawnościami.

Dodatkowo, należy wskazać na brak regulacji dotyczących oceny „pojemności” szkoły lub przedszkola. Przykładowo, na terenie, na którym istnieje jedna szkoła, złożone zostanie 10 wniosków o wyrażenie zgody na realizację inwestycji. Jaka będzie kolejność i metodyka rozpoznawania wniosków i jak organ rozstrzygnie pierwszeństwo?

14.   Art. 12 – doprecyzowania wymaga kwestia nałożenia na gminy obowiązku zawarcia aktu notarialnego z inwestorem, jak również wskazanie, jakie obowiązki – w zamian za płatność – przyjąć ma na siebie gmina. Ponadto, Specustawa nie określa mechanizmu obliczania kosztów transportu.

15.   Art. 13 – wydaje się zasadnym odstąpienie od wymogu publicznego konkursu w przypadku inwestycji realizowanych przez prywatnego inwestora. Ustawa nie nakłada bowiem obowiązku sporządzania projektów budowlanych przez architekta, który wygra konkurs. Zawód zaufania publicznego, jaki wykonują architekci, uzasadnia, aby inwestor prywatny miał pełną swobodę wyboru projektanta, z którym będzie współpracował i realizował inwestycję. Podmioty publiczne mają taki obowiązek ze względu na ustawę – Prawo zamówień publicznych. Jeżeli wymóg przeprowadzenia konkursu miałby zostać zachowany, należałoby doprecyzować zasady jego prowadzenia, w szczególności zasady ogłaszania o konkursie oraz uprawnienia organów gminy dotyczące zbadania wykonania tego obowiązku.

16.   Art. 15 – weryfikacji wymaga zakres danych, jakie musi zawierać wniosek. Niezasadne wydaje się określanie minimalnej i maksymalnej liczby lokali i ich powierzchni, skoro może się to zmieniać w trakcie realizacji inwestycji w zależności od potrzeb rynkowych w dacie realizacji inwestycji, a nie ustalania lokalizacji. Bardziej uzasadnionym rozwiązaniem może być określenie powierzchni całkowitej części nadziemnej budynków objętych inwestycją. Ponadto, skoro inwestycją mieszkaniową mogą być objęte również budynki jednorodzinne, niezasadne jest wskazywanie powierzchni mieszkań. Nasuwają się również wątpliwości, czy w tego typu wniosku należy przedstawić koncepcję projektu.

17.   Art. 17 – powstaje pytanie, czy Specustawa, zakładająca ułatwienie procesu inwestycyjnego, nie powinna ograniczać kręgu podmiotów uprawnionych do udziału w postępowaniu o ustalenie lokalizacji inwestycji. Z ust. 1 pkt 3 wynika, iż jest on równie szeroki, jak krąg stron postępowania określony w art. 28 KPA. Tymczasem, bolączką inwestorów jest przewlekłość postępowań w sprawie wydawania decyzji dotyczących procesu budowlanego wywołana m.in. nadużywaniem przez strony prawa wnoszenia odwołania. Dobrym przykładem tego rodzaju ograniczenia są przepisy ustawy Prawo wodne obowiązujące od 1 stycznia 2018, tj. dodany art. 74 ust. 3a u.o.o.ś., zgodnie z którym:

3a. Stroną postępowania o wydanie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach jest wnioskodawca oraz podmiot, któremu przysługuje prawo rzeczowe do nieruchomości znajdującej się w obszarze, na który będzie oddziaływać przedsięwzięcie. Przez obszar ten rozumie się:

1) działki przylegające bezpośrednio do działek, na których ma być realizowane przedsięwzięcie;

2) działki, na których w wyniku realizacji lub funkcjonowania przedsięwzięcia zostałyby przekroczone standardy jakości środowiska;

3) działki znajdujące się w zasięgu znaczącego oddziaływania przedsięwzięcia, które może wprowadzić ograniczenia w zagospodarowaniu nieruchomości, zgodnie z jej aktualnym przeznaczeniem.

Ewentualnie, interesującą alternatywą dla ograniczania kręgu podmiotów byłoby wprowadzenie możliwości nakładania kaucji na zabezpieczenie roszczeń inwestora wynikających ze szkody wywołanej niezasadnym odwołaniem.

18.   Art. 17 ust. 5 – postuluje się wprowadzenie ograniczenia czasowego możliwości skorzystania z nadzwyczajnych środków zaskarżenia.

19.   Art. 19 – parametry decyzji są wynikiem treści wniosku, dlatego uwagi do zakresu wniosku są adekwatne również do treści decyzji. Decyzja nie określa parametrów urbanistycznych np. maksymalnej wysokości zabudowy, co rodzi obawy o ochronę ładu przestrzennego o którym mowa w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz w ustawie o samorządzie gminnym.

20.   Art. 19 ust. 3 – postuluje się odstąpienie od wygaszania decyzji na skutek nieuzyskania pozwolenia na budowę w określonym czasie.

21.   Art. 20 ust. 1 – postuluje się rozszerzenie w tej jednostce redakcyjnej zasady niestosowania ustawy o planowaniu i zagospodarowania przestrzennym na inwestycje towarzyszące. Ponadto, nie jest jasne, co ustawodawca ma na myśli wskazując że „decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej wiąże organ wydający pozwolenie na budowę”.

22.   Art. 20 ust. 2 – postuluje się rozszerzenie rejestru o inwestycje towarzyszące.

23.   Art. 24 – należy zagwarantować możliwość równoległego uzyskiwania decyzji środowiskowej oraz pozwolenia na budowę inwestycji objętych ustawą tak, aby oczekiwanie na decyzję środowiskową nie stanowiło faktycznego opóźnienia w uzyskaniu pozwolenia na budowę.

24.   Art. 25 – postuluje się wykreślenie ust. 2 – zgodność z wymaganiami dot. lokalizacji powinna być potwierdzona poprzez fakt wydania decyzji o lokalizacji celu mieszkalnego oraz pozwolenia na budowę, a WINB powinien badać jedynie zgodność inwestycji z pozwoleniem na budowę.

25.   Art. 26 – należy doprecyzować, jak się ma pozwolenie na budowę inwestycji towarzyszącej do pozwolenia na budowę inwestycji mieszkaniowej. Postulujemy wprowadzenie przepisów zapewniających, że obie decyzje mogą być wydawane „równolegle”. Dziś prawo budowlane wyłącza możliwość, aby dla tego samego terenu były wydane dwa różne pozwolenia na budowę. Pojemność definicji inwestycji towarzyszącej jest tak duża, że można sobie wyobrazić, iż na tym samym terenie – na podstawie dwóch decyzji – będą mogły być prowadzone równolegle dwie różne inwestycje.

26.   Art. 29 – przepis powinien obligować jednostki samorządu terytorialnego do zawarcia takich porozumień na wniosek inwestora, a ponadto powinien wskazywać okoliczności, których zaistnienie uprawniałoby jednostkę samorządu terytorialnego do odmowy zawarcia porozumienia, skoro zawarcie porozumienia jest równoznaczne ze spełnieniem wymogów standardów lokalizacji. Należy eliminować w tego typu inwestycjach pola uznaniowości i dowolności działania organów samorządu terytorialnego.

27.   Art. 32. i nast. – Specustawa nie zawiera propozycji rozwiązań prawnych wspierających inwestora w doprowadzeniu do uregulowania stanu prawnego nieruchomości objętych inwestycjami przewidzianymi Specustawą, w szczególności doprowadzenia do nabycia własności działek o nieuregulowanym stanie prawnym lub też działek, do których inwestor nie ma tytułu prawnego, a bez których realizacja inwestycji może okazać się niemożliwa. Oczywiście powinno to następować z obowiązkiem zapłaty słusznego odszkodowania.

28.   Art. 46 – projekt wprowadza nową instytucję prawną „umowę najmu instytucjonalnego z dojściem do własności”. Pozytywnie oceniające tę propozycję wskazać należy, iż niektóre zaproponowane rozwiązania mogą rodzić wątpliwości dotyczące możliwości jej praktycznego wykorzystywania i rozpowszechnienia w przyszłości. Propozycje regulacji prawnych przewidują np. iż właściciel lokalu ma ustanawiać hipotekę na zabezpieczenie zwrotu zapłaconej ceny na pierwszej pozycji (bez wskazania wysokości hipoteki). Tymczasem, w większości przypadków, lokale objęte tą formą korzystania będą finansowane z kredytu bankowego, gdzie bank będzie zabezpieczony na pierwszej pozycji. Wydzielenie lokalu przed spłatą kredytu bankowego nie spowoduje zwolnienia hipoteki, która będzie obciążała lokal do czasu spłaty kredytu bankowego. To zaś będzie przeszkodą do zawierania umów tego typu. Bardziej zasadne wydaje się instytucjonalne włącznie w tego typu umowy banków finansujących realizację inwestycji w celu zabezpieczenia interesów trzech stron: inwestora, klienta i banku finansującego inwestycję. Warto wprowadzić przepisy regulujące wykonywanie tego typu umów zawartych przez osoby pozostające we wspólnym pożyciu (małżonków, konkubentów) tak, aby należycie chronić interesy nie tylko osoby, która faktycznie podpisała umowę. Postuluje się odejście od przepisów niewykonalnych, jak np. art. 19m przewidujący, iż przeniesienie własności ma nastąpić najpóźniej w dniu zakończenia umowy najmu instytucjonalnego z dojściem do własności (nie bierze się pod uwagę konieczności rozliczenia wykonania zakończonej umowy, czy chociażby zwykłej możliwości stawienia się na akt notarialny przez którąkolwiek ze stron). Zamiast tego lepiej wyposażyć strony w roszczenie, którego niewykonanie skutkuje prawem wystąpienia z powództwem o nakazanie złożenia oświadczenia woli (tak jak to ma miejsce np. przy przekształceniu spółdzielczego prawa do lokalu we własność). Warto wyposażyć również lokatora w jakąś formę zabezpieczenia się na potrzeby kredytowe (na kształt hipoteki na wierzytelności hipotecznej), tak by ułatwić lokatorom uzyskanie finasowania tego typu inwestycji. W odniesieniu do proponowanego art. 19o, należy zagwarantować właścicielowi również prawo potrącenia ze zwracanej kwoty wartości wyrządzonych w lokalu szkód. Ponadto, z art. 19o należy usunąć postanowienia odwołujące się do umowy przedwstępnej.

29.   Art. 47 – poważną wątpliwość budzi wyposażenie Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa w prawo zakupu nieruchomości po upływie wielu lat od sprzedaży, za cenę sprzedaży nieuwzględniającą nakładów poczynionych na nieruchomość i jej stan w dacie sprzedaży. Projekt nie przewiduje okoliczności, w których mógł nastąpić wtórny obrót nieruchomością, podział i wydzielenie do nowej księgi wieczystej nowych nieruchomości etc. Takie przepisy stwarzają poważne ryzyko dla pewności obrotu prawnego.

Wyrażamy nadzieje, że nasze uwagi do przedmiotowego projektu zostaną uwzględnione w dalszym toku prac nad ustawą,

 

ikonki_square-01