Nowelizacja ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa

2012/09/28 Raporty i opracowania 

W dniu 3 grudnia 2011 roku weszła w życie nowelizacja ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa, która ma na celu m.in. sprzyjanie rozwojowi małych i średnich gospodarstw rolnych. Powstaje tylko pytanie czy przy okazji nie będzie działać na niekorzyść dużych producentów rolnych, których w ostatnim czasie jest co raz więcej na polskiej wsi.

Dotychczas, duża część tych największych gospodarstw rolnych w całości albo w dużej mierze opierała się na gruntach wydzierżawianych od Agencji Nieruchomości Rolnych („ANR”). Spora część z nich jest prowadzona przez obcokrajowców (najczęściej Niemców i Holendrów ale również Brytyjczyków, Belgów i obywateli innych państw, głównie europejskich), którzy we własnych krajach nie mieli możliwość pozyskania tak dużych obszarów gruntów za tak niewielką cenę. Stąd decyzja o przyjeździe i pozostaniu w Polsce na stałe. Dzierżawa gruntów od ANR była i jest dla nich jedyną dostępną opcją ze względu na przewidziany w Traktacie Akcesyjnym okres przejściowy przesuwający pełne otwarcie rynku nieruchomości rolnych dla obcokrajowców do 2016 roku. Do tego czasu, zakup gruntu od ANR przez obcokrajowców z państw członkowskich Unii Europejskiej jest uzależniony od zgody MSWiA.

Po wejściu w życie nowych przepisów, ich sytuacja zmieniła się diametralnie. Okazało się bowiem, że muszą oddać do ANR znaczną część wydzierżawianych ziem, po to by ta odsprzedała je na rzecz małych i średnich, zazwyczaj polskich, gospodarstw rolnych. Zgodnie z nowelizacją do dnia 3 czerwca br. Agencja powinna była przedstawić wszystkim dużym gospodarstwom rolnym propozycje zmniejszenia obszaru dzierżawionych przez nich gruntów aż o 30%. W terminie trzech miesięcy od otrzymania takiego pisma (tj. najpóźniej do 3 września br.) rolnicy mieli możliwość zaakceptowania przedstawionych im warunków. Jeśli zgodzili się na wypowiedzenie, to w zamian uzyskali prawo pierwszeństwa do zakupu ziemi, którą nadal dzierżawią bez względu na czas trwania umowy dzierżawy (w dotychczasowych przepisach prawo pierwszeństwa przysługiwało dopiero po trzech latach trwania takiej umowy). Jeśli się nie zgodzili, utracili takie prawo pierwszeństwa nawet jeśli w/w termin trzech lat już minął.

Zatem Państwo posłużyło się metodą „kija i marchewki”, jednak ta „marchewka” często nie jest aż tak atrakcyjna jak by się to mogło zdawać. Po pierwsze, na część gruntów i tak nie byłoby innych chętnych niż ich dotychczasowy dzierżawca. Po drugie, obcokrajowców (w przeciwieństwie do rolników polskich) nadal obowiązują ograniczenia w nabywaniu gruntów rolnych wprowadzone przy akcesji Polski do Unii Europejskiej. Zatem, przynajmniej część z nich musiałaby uzyskać zgodę Ministerstwa Spraw Wewnętrznych i Administracji (MSWiA) by w ogóle przystąpić do przetargu.

Dla tych wszystkich, którzy oddali część swych gruntów do Agencji, sprawa nie jest jeszcze ostatecznie przegrana. Wszystko w rękach Trybunału Konstytucyjnego, do którego wpłynęła już odpowiednia skarga. Jeśli Trybunał uzna, że nowelizacja narusza Konstytucję to może również zadecydować o możliwości dochodzenia odszkodowania przez tych wszystkich, którzy w wyniku obowiązywania niekonstytucyjnych przepisów ponieśli szkodę. Jeśli tak się stanie, otwarta zostanie furtka do dochodzenia rekompensaty przed polskim sądem powszechnym. Nie będą to jednak łatwe postępowania. To na rolnikach będzie spoczywać główny ciężar dowodowy i to oni będą musieli wykazać związek pomiędzy uchylonymi przepisami a poniesioną szkodą oraz jej konkretną wysokość.

Bez względu na wynik postępowania przed Trybunałem Konstytucyjnym, rolnicy nie będący obywatelami polskimi mogą dochodzić swoich praw w postępowaniu przed arbitrażem międzynarodowym w oparciu o dwustronne umowy o popieraniu i wzajemnej ochronie inwestycji. Są to tzw. BIT-y (Bilateral Investment Treaties), na podstawie których Polska zobowiązała się do ochrony inwestycji zagranicznych w Polsce, w tym, między innymi do niedyskryminacyjnego, równego i słusznego traktowania inwestycji i inwestorów zagranicznych, do powstrzymania się od działań arbitralnych, a także, w niektórych BIT-ach (m.in. w BIT Polsko-Niderlandzkim) do przestrzegania już zawartych kontraktów z inwestorami. Wynikiem takiego roszczenia może być odszkodowanie odpowiadające pełnej szkodzie poniesionej w wyniku działań państwa, w tym ANR, przez inwestora (tutaj rolnika). Ponadto, nowe przepisy mogą prowadzić do wywłaszczenia inwestorów (rolników) z ich prawa dzierżawy nieruchomości, co również może zrodzić obowiązek odszkodowawczy po stronie państwa.

Choć nowelizacja ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa obowiązuje tak samo Polaków jak i obcokrajowców to jednak małe i średnie gospodarstwa są w znacznym stopniu własnością tych pierwszych podczas gdy ci drudzy specjalizują w gospodarowaniu na kilkusethektarowych areałach. Na tej podstawie, Niemcy, Holendrzy czy obywatele innych państw, którzy wydzierżawili od Agencji grunty orne na określony okres czasu a następnie zainwestowali w budowę gospodarstw rolnych, zatrudnili ludzi, zaciągnęli kredyty i inne zobowiązania, płacili czynsz dzierżawny, podatki i inne opłaty publiczne są nagle zmuszani do oddania części z tych gruntów, choć okres umowy dzierżawy jeszcze nie minął. Przynajmniej część z nich może stanąć przed problemem jak utrzymać swoje gospodarstwa w uszczuplonym rozmiarze, a przede wszystkim jak spłacić kredyty na sprzęt i inne koszty dostosowane przecież do gospodarstwa o pierwotnych (czyli znacznie większych) rozmiarach niż obecne.

Można powiedzieć, że zawsze mogą dokupić dodatkowe grunty. Tu jednak powraca problem zgody MSWiA, która będzie niezbędna na zakup nieruchomości czy to od ANR czy to od osób prywatnych. Co prawda, obowiązek ten wygaśnie ostatecznie w 2016 roku, jednak jest duże prawdopodobieństwo, że do tego czasu znaczna część gruntów Agencji zostanie już wyprzedana. Nowelizacja napisana została w ten sposób, by to właśnie sprzedaż gruntów (a nie dzierżawa) i to na rzecz przede wszystkim małych i średnich gospodarstw rolnych (w miejsce dużych gospodarstw towarowych) była głównym celem Agencji w najbliższym czasie. Czyżby celem Agencji miała być jak najszybsza sprzedaż gruntów w polskie ręce, by w ten sposób ograniczyć możliwość ich wykupu przez obcokrajowców po 2016 roku?

Te wszystkie okoliczności wskazują, że Polska nie wywiązała się z wyżej opisanych zobowiązań zaciągniętych na podstawie BIT-ów i nie zapewniła należytej ochrony dla inwestycji rolników zagranicznych w naszym kraju. Zatem, tak jak i w innych sprawach takich jak słynny spór z Eureko czy też spór z amerykańskim producentem rolno-spożywczym Cargill Inc., Skarb Państwa musi liczyć się z ewentualnymi roszczeniami dochodzonymi na szczeblu międzynarodowym i z koniecznością wypłaty odszkodowania, jeśli roszczenia te okażą się uzasadnione.

Autorzy

Małgorzata Jarosińska, Radca prawny, Partner w firmie prawniczej Kochański Zięba Rapala i Partnerzy. Kieruje Departamentem Prawa Nieruchomości oraz uczestniczy w sprawach z zakresu prawa spółek, fuzji i przejęć (M&A), prawa upadłościowego i restrukturyzacji. Specjalizuje się w zawieraniu umów sprzedaży udziałów, w fuzjach i przejęciach podmiotów gospodarczych oraz w finansowaniu projektów na rynku nieruchomości. Doradza krajowym i zagranicznym przedsiębiorstwom w zakresie projektów inwestycyjnych oraz w transakcjach, dotyczących obrotu i zarządzania nieruchomościami, a także w zakresie prawa budowlanego. Reprezentuje klientów z różnych branż, wśród których są: operatorzy hipermarketów, centrów logistycznych i obiektów przeznaczonych na działalność handlową, deweloperzy, szpitale, przychodnie, producenci dóbr szybko zbywalnych (FMCG), a także firmy z sektora farmaceutycznego, chemicznego, metalurgicznego, motoryzacyjnego i mediów

Dr Marek Jeżewski, Partner w firmie prawniczej Kochański Zięba Rapala i Partnerzy. Jest specjalistą z zakresu arbitrażu międzynarodowego, zwłaszcza arbitrażu inwestycyjnego i międzynarodowego arbitrażu handlowego. Jest arbitrem rekomendowanym przy Sądzie Arbitrażowym PKPP Lewiatan. Jest Adiunktem w Katedrze Prawa Międzynarodowego i Europejskiego na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Kardynała Stefana Wyszyńskiego w Warszawie, gdzie wykłada międzynarodowe prawo gospodarcze, międzynarodowe prawo inwestycyjne oraz prawo gospodarcze Unii Europejskiej. Jest autorem wiodącej monografii z zakresu międzynarodowego arbitrażu inwestycyjnego pt. „Międzynarodowe prawo inwestycyjne” (wyd. CH Beck, Warszawa 2011). Jest także autorem lub współautorem licznych publikacji, wydawanych zarówno w kraju, jak i za granicą. Przez szereg lat reprezentował Polskę w pracach Komisji Narodów Zjednoczonych do spraw międzynarodowego prawa handlowego, angażując się w prace m.in. nad regułami przejrzystości w międzynarodowym arbitrażu inwestycyjnym.

Kochański Zięba Rapala i Partnerzy

Plac Piłsudskiego 1
00-978 Warszawa
tel.+48 22 326 96 00
www.kochanski.pl

nowe logo kochanski rapala